בי אל די גרופ נדל"ן בע"מ | טל: 073.7298344

כתובת: שדרת האגמים 7, נתניה.

© כל הזכויות שמורות - בי אל די גרופ נדל"ן בע"מ

רקע כללי

 

מדיניות

מדינת ישראל והמדינות הגובלות בה ממוקמות באזור פעיל סיסמוגרפית הנקרא

השבר הסורי-אפריקאי והמועד לרעידות אדמה.

בשנת 1980 נקבע התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. מרבית המבנים שנבנו עד אותה שנה, אינם עומדים בתקן המחמיר.

בשנת 2005 אושרה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה או בשמה המקוצר - תמ"א 38.

מאז תוקנה התכנית מספר פעמים והוכנסו בה שיפורים רבים. התוכנית נועדה לאפשר חיזוק או הריסה והקמה מחדש של מבנים אשר אינם עומדים בדרישות התקן וזאת תוך כדי מתן תמריצים, אשר נועדו מצד אחד לעודד את בעלי הבתים לממש את התוכנית ומצד שני, לאפשר את התכנות הפרויקט במימון של יזמים פרטיים ללא עלות מצד בעלי הדירות. 

תמ"א 38/3 חיזוק ותוספת בניה

כדי לעודד את חיזוק המבנים אישרה הממשלה תכנית לפיה המדינה תעניק זכויות בניה חדשות לדיירי הבניין, כאשר מכירת שטח גג הבניין תהווה מקור מימון לפעולות החיזוק והשיפוץ. פרויקט מסוג זה מומלץ באזורים בהם אין תמריצים כלכליים ליזם להרוס את המבנה ולהקים במקומו בניין חדש. חברתנו תציע פרויקט מסוג זה לדיירים, רק לאחר שמוצתה האופציה של הריסת הבניין והקמתו מחדש. אופציה זו מאפשרת לדיירים להישאר לגור בבתיהם ללא צורך בפינויים ומשדרגת את הבניין הקיים כך שיעמוד בפני רעידות אדמה, תוספת ממ"ד לכל דירה כנגד איום טילים, בניית מרפסת שמש, החלפת החלונות הישנים, שדרוג חזיתות הבניין, הלובי ותוספת מעלית. במקרים מסויימים, אף ניתן להכשיר מקומות חנייה נוספים לדיירים הקיימים.

 

תמ"א 38/2 הריסה ובניה

תיקון 2 לתמ"א מאפשר את הריסת המבנה הקיים והקמה של בניין חדש במקומו. לרוב מדובר בהקמה של בניינים בני 8 קומות, במקום בניינים ותיקים ישנים בני 2 עד 3 קומות. זוהי האופציה המועדפת על חברתנו בבואנו לבצע בדיקת התכנות לבניין מסוים. היתרונות בהריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש עולים מספר מונים רב על אופציית החיזוק. הדיירים הקיימים מקבלים דירה חדשה מקבלן העומדת בסטנדרטים הגבוהים ביותר בהתאם לתכנון אדריכלי עכשווי, תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת שמש, "הקפצה" בקומה ועוד. 

תהליך הביצוע

השלב המקדים - פגישת הכרות והצגת הפרויקט

פגישה עם בעלי הדירות ו/או נציגם הנבחר, שבמהלכה יוצגו הדרכים למימוש תמ"א 38 בבניין. במסגרת המפגש ולאחר שחברתנו תבצע בדיקות מקדימות, יוצגו עקרונות התוכנית, דרכי ביצוע הפרוייקט, ההסכם הראשוני ולוחות הזמנים.

 

השלב הראשוני - ביצוע בדיקות ותכנון אדריכלי

לאחר חתימה על הסכם ראשוני וכתנאי לחתימה על הסכם הסופי, חברתנו תבצע מספר בדיקות למבנה, הכוללות בדיקה תכנונית, משפטית וכלכלית. הבדיקות יכללו, הכנת חוות דעת הנדסית על הבניין הקיים ע"י מהנדס בניין מומחה מתחום חיזוק המבנים, אדריכל יבצע תכנון ראשוני לבניין החדש, עו"ד יערוך בדיקה לגבי הנושאים המשפטיים, בהתאם להוראות הרשות המקומית וכוב'.  

לאחר שלב זה, יציג האדריכל תכניות בנייה ראשוניות לבעלי הדירות, לאישורם. תכניות אלה יכללו בין היתר את התוספות שהוסכמו בין חברתנו לדיירים, בהתאם להיתכנות הפרויקט: חיזוק ותוספת (38/3) או הריסה ובנייה (38/2).

לאחר קבלת אישור הדיירים, יכין האדריכל תכניות סופיות והדמיית תלת מימד של המבנה החדש, לאישור סופי של הדיירים וכן יחתם הסכם מחייב בין חברתנו לבין דיירי הבניין ויחל שלב הרישוי.

 

שלב הרישוי -  תכנון והוצאת היתר הבנייה

העברת תכניות הבנייה לאישור ועדה מקומית לצורך קבלת היתרים לחיזוק או להריסה ובנייה. שלב זה כולל תכנון פרטני של האדריכל בשילוב עם יועצי הפרויקט בהתאם לאופיו, ביניהם קונסטרוקטור, יועץ חנייה, קרקע, מיזוג אויר, אינסטלציה, חשמל וכוב'. חברתנו עובדת עם מיטב היועצים הקיימים בשוק אשר ביחד איתנו נרתמים לתכנן את הפרויקט על הצד הטוב ביותר. בשלב זה מלווים אותנו נציגי הדיירים של הבנין המיועד, אשר מקבלים עדכון שוטף על הליך התכנון ומשותפים בהחלטות. אנו מאמינים כי דרך התנהלות זו הינה הכרחית על מנת לנטוע תחושת ביטחון בקרב הדיירים ויכולת השפעה על ביתם החדש.

 

שלב הבנייה - פינוי הדיירים, ביצוע הפרויקט ומסירת הדירות

עם קבלת היתרי הבנייה, הדיירים הקיימים יפונו מביתם (לאחר קבלת ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וכן ערבות להבטחת דמי השכירות מצד היזם) ויעברו לדירתם השכורה לאורך תקופת הבנייה. מכאן יחל שלב ביצוע הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שהוסכם עליו (בד"כ עד כשנתיים לפרויקט תמ"א 38/3 חיזוק ותוספת ועד כשנתיים וחצי לפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה). בשלב זה, נכנס לפעולה המפקח ההנדסי מטעם הדיירים (אשר שכרו משולם ע"ח היזם) המספק יעוץ ופיקוח הנדסי וכן תמונת מצב עדכנית לדיירים במהלך הבנייה. עבודות הבנייה כוללות הריסת או חיזוק של שלד הבניין הקיים (בהתאם לסוג הפרויקט) בניית השלד החדש ולאחר מכן ביצוע עבודות הגמר בדירות, הכוללות עבודות ריצוף, אינסטלציה, טיח, אלומיניום, חשמל וכוב'. לקראת תום עבודות הבנייה היזם מתחיל לפעול להוצאת כלל האישורים הנדרשים מול הרשויות לקבלת טופס 4, ומסירת הדירות החדשות... תתחדשו !